公募REITs指引出台，新基金分红率达90%！普通人如何参与？

什么是公募REITs？

所谓REITs，是Real、Estate、Investment、Trusts的缩写，即不动产投资信托基金。

REITs的推出是继“城投平台”、“PPP”、“专项债”之后的第四大投融资模式的创新，简而言之，就是一种新的投资和融资方式。对于基础建设的影响，据说不亚于“四万亿”、“一带一路”、“PPP”。

再具体点，我们来看这样一个场景：

开发商——持有商业地产，如果短时间内需要融资开发新的地产，但手中又没有现金流。

投资者——众多散户，持有少量资金，但由于投资门槛，无法将分散的资金寻找到合适的投资标的。

因此，为了解决这个矛盾，将众多中小投资者的资金投向急需资金、持有流动性较低的开发商手里，中小投资者在未来的时间内有稳定的投资收益，REITs孕育而生。

公募REITs与类REITs有何区别？

早前国内尚未推出标准化和国际接轨的REITs，而只有类REITs产品。和国外相比，在产品属性、税收优惠上存在差别，未来还需要不断深化完善。

另一个很大的区别是，国内之前的类REITs产品大多为私募发行，而私募投资门槛较高，这就使得中小投资者无法参与，具体区别对比如下表。

可以看到，目前我们的公募REITs的投资标的不是楼盘，而是基础设施，包括新基建、交通、能源、信息网络等领域，具体的标的比如公路、铁路、工业园区等。

简单来说，老百姓购买基金，基金募集的钱去修路修桥，老百姓通过基金持有基础设施建设类的资产，并享受它们赚钱后的分红。

虽说是“坐地收钱”，但是为了最大程度避免风险，保护广大中小投资者的“血汗钱”，决策层在制度上给予了无微不至的关怀！

比如：对于基建REITs拟持有的基础设施建设项目的规定中，其中有一条比较重要的是“经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好”，并且是除去补贴后“实打实”的！

并且，项目原来的所有人也不能做“甩手掌柜”，而是要参与战略配售，并持有20%的份额5年时间，想短时间高位套现，门儿都没有！

此外，基建REITs募集总规模至少要高于2亿元，投资人数要多于1000人。募集的资金有80%用于项目本身，剩余的应当投资于利率债、AAA信用债或者货币市场工具，不能投资其他渠道。

除了政策保障，还可以看到公募REITs的好处非常多：

1、收益较为稳健。

这次出台的RITEs指引中表示，该基金应具备80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，且基金管理人需将90%以上的年度可供分配金额按要求分配给投资者。对于中小投资者而言，公募REITs是真正的RITEs基金，而且收益较为稳健。

2、流动性较强。

公募REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、安全性强等特点。说白了就是你不想投资这个项目了，可以随时轻松赎回，这是直接投资一些基建项目不可比的。

3、背靠专业投资机构。

我国个人投资者的投资渠道较为狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。

从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所此前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年最高水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。

显然，公募REITs的推出，丰富了投资者购买基金的选择。

另外，公募REITs的购买渠道与购买普通公募基金一样，一个就是公募基金的直销柜台，另外一个是代销渠道，比如银行或者券商。

但是，硬币都是有两面的，公募REITS试点还需关注几个风险问题。

北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥在接受媒体采访时表示：

一是避免所谓的合规风险，比如基础设施资产的产权清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续；

二是避免所谓的政策风险，如果涉及所谓的国有资产转让，税收问题，地方政府审批，各相关方包括政府主体需要密切配合解决；

三是避免道德风险，包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。

综上来看，公募REITs正式规则出台，这意味着各大基金公司现在就可以上报此类产品了，相信公募REITs产品将在不久问世。作为中国金融领域的又一大里程碑，这种投资循环模式能更好的盘活经济，发挥基础建设投资拉动经济的作用。

对个人投资者来说，具有门槛低、分红高、流动性强等优点，将成为中小投资者间接投资的一条新路。虽然未来很多“知识点”需要我们进一步探索，但是，相信公募REITs值得投资人长期持有

作者：远见者投资
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来源：雪球
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